台北
台北市中山區南京東路二段111號 9樓之5
02-7709-5229 #08
花蓮
花蓮市府前路104號3樓之1
03-822-8822
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現代人多住於公寓大廈,住在一起即會發生很多糾紛,而不少這種社區用規約或區分所有權人會議來做出決議,拘束社區全體居民之行為,例如:寵物不落地、禁止社區內吸菸、樓梯間不得堆置雜物等,違反的話將要罰錢。如果住戶違反了規約或是區權會決議,真的可以罰錢嗎?有法律效果嗎?
我國司法實務就這個問題並非有固定見解,而有以下幾種不一樣的說法:
有幾個判決是認為:這種影響人民權益之事項,應由法律或是法律明確授權之命令才得以限制,如果同意可以這樣的方式罰錢,等於法治社會下有私人執法之可能,所以除非全體區分所有權人都同意,不然不可以由多數決之方式強行課與未同意者法律所無之義務(臺灣士林地方法院108年度士小字第1571號、臺灣高雄地方法院108年度雄小字第534號、臺灣臺北地方法院103年度店小字第1100號、)。
所以上面的判決也得出一個結論:如果全體區分所有權人同意,那才有效。
有幾個判決則是認為:系爭大樓就社區內停車位之使用為管理之約定及違反約定之處罰,依據公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第4 款既明定得以規約定之,且規定對於住戶違反規約約定應負之義務之處理方式,非經載明於規約,不生效力。(臺灣高雄地方法院108年度雄小字第2885號、臺灣士林地方法院109年度湖簡字第1824號)
上面的判決結論是:要在規約內規範處罰方式,這樣才有效。
又有數個判決認為:住戶規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議應共同遵守之事項,此屬私法自治之範疇,非有違反強制或禁止規定,或背於公共秩序或善良風俗者,均非法所不許。另區分所有權人會議之決議係多數區分所有權人經由集會之方式,由同一內容之「多數」意思表示合致而成立,性質上屬法律行為中之合同行為(協同行為),合同行為依法律規定或當事人先前約定之要式做成決議,對不同意之區分所有權人亦具有拘束力,是區分所有權人會議所做成之「罰款」決議,包括被告在內之區分所有權人,縱有反對者,仍受拘束。
原則上,個人是比較傾向第二種看法,因為公寓大廈管理條例第23條:認為「違反義務的處理方式」應規定在規約內,否則無效,所以在罰則不過於侵犯個人權利、禁止事項為普羅大眾所肯認的情況下,只要將罰則規範在規約內即應屬有效。